Respuesta clave
¿Qué es un remate judicial en Colombia?
Respuesta corta
Es la subasta pública con la que un juez vende un bien del deudor para pagar una deuda reconocida en un proceso ejecutivo. Procede cuando está en firme la orden de seguir adelante la ejecución y el bien está embargado, secuestrado y avaluado. El bien se adjudica al mejor postor que ofrezca al menos el 70 % del avalúo y haya consignado el depósito exigido.
El remate es la etapa final de la mayoría de los procesos ejecutivos y de los de garantía real, como los hipotecarios. Lo regulan los artículos 448 a 457 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).
Pueden rematarse inmuebles, vehículos, maquinaria, acciones, cuotas sociales y otros bienes. El juez dirige el trámite, aunque puede comisionar la diligencia o encargarla a un martillo autorizado. En cualquier caso, la oferta más alta no basta: el remate solo queda en firme cuando se paga el saldo, el juez lo aprueba y se registra.
Para el comprador
Una oportunidad de adquirir bienes por debajo del avalúo, a cambio de asumir riesgos de ocupación, tiempos y deudas que deben estudiarse antes.
Para el acreedor
La forma de convertir en dinero el bien embargado y pagar su crédito, o de quedarse con el bien por cuenta de lo que se le debe.
Para el deudor
El momento de defender el valor del bien, verificar que se cumplan las garantías del proceso o pagar antes de la audiencia para terminarlo.
Para terceros
Acreedores hipotecarios, poseedores u ocupantes que deben hacer valer sus derechos a tiempo dentro del proceso.
Reglas económicas
Cifras y plazos que debe conocer antes de ofertar
Confundir el avalúo, la base, el depósito y el precio es el error más frecuente de quienes participan por primera vez. Esta es la regla general del Código General del Proceso:
Del avalúo es la base de licitación: la oferta mínima admisible.
Del avalúo es el depósito previo para poder ofertar.
Para pagar el saldo del precio después de la audiencia.
Del precio final es el impuesto de remate a cargo del comprador.
Ejemplo: un apartamento avaluado en $300.000.000 tiene una base de $210.000.000 y exige un depósito de $120.000.000. Si se adjudica en $240.000.000, el comprador debe pagar en cinco días el saldo de $120.000.000 y un impuesto de remate de $12.000.000, además de los gastos posteriores de notaría y registro.
El aviso de remate y el auto que lo fija son los que mandan en cada caso. Antes de consignar, verifique en ellos el avalúo, la base, la cuenta del juzgado y la forma de presentar la oferta.
Secuencia procesal
Etapas del remate judicial paso a paso
Presupuestos
Debe estar en firme la orden de seguir adelante la ejecución y el bien debe estar embargado, secuestrado y avaluado, con el avalúo en firme (artículos 444 y 448).
Auto que fija la fecha
A petición del ejecutante, el juez hace un control de legalidad, señala fecha y hora y fija la base de licitación en el 70 % del avalúo.
Aviso de remate
Se publica una sola vez, un domingo, con al menos diez días de antelación, en un periódico de amplia circulación u otro medio masivo. Para inmuebles se agrega un certificado de tradición expedido dentro del mes anterior (artículo 450).
Depósito y oferta
Los interesados consignan el 40 % y presentan su oferta en sobre cerrado o mensaje reservado, dentro de los cinco días anteriores o durante la licitación (artículo 451).
Audiencia de licitación
La licitación permanece abierta al menos una hora. Luego el juez abre las ofertas y adjudica al mejor postor admisible (artículo 452).
Pago del saldo e impuesto
El rematante consigna el saldo y el impuesto de remate dentro de los cinco días siguientes (artículo 453).
Aprobación
Cumplido el pago, el juez aprueba el remate y ordena cancelar embargos y gravámenes, protocolizar y registrar, y reservar dinero para las deudas del bien (artículo 455).
Entrega
El secuestre entrega el bien al rematante; si no lo hace, el juez realiza la entrega (artículo 456).
Audiencias por medios digitales
Cómo funciona un remate virtual
Desde la Ley 2213 de 2022, buena parte de los remates se realizan por videoconferencia y las ofertas se reciben por correo electrónico. Las reglas exactas las fija cada juzgado en el auto y en el aviso, pero la práctica más común es esta:
- Canal
- La oferta se envía al correo institucional del juzgado, con el número de radicado de 23 dígitos en el asunto.
- Formato
- La oferta y sus anexos se adjuntan en un único archivo PDF protegido con contraseña, para conservar la reserva del sobre cerrado. La contraseña se suministra solo cuando el juez la pide en la audiencia.
- Anexos
- Documento de identidad, poder y documento del apoderado si actúa por medio de uno, certificado de existencia y representación si es una empresa, y comprobante del depósito judicial.
- Conexión
- El enlace de la audiencia se publica o se envía previamente. Conviene conectarse antes y tener a mano un teléfono para que el juzgado pueda contactarlo si falla la conexión.
Una oferta enviada al correo equivocado, sin contraseña o sin el comprobante del depósito puede ser rechazada. Lea el auto completo antes de enviar.
Fuentes de información
¿Dónde encontrar remates judiciales en Colombia?
Avisos en prensa
Los avisos publicados los domingos en periódicos de amplia circulación nacional o regional.
Anote el juzgado y el radicado para consultar el expediente completo.
Micrositios de la Rama Judicial
Las secciones de avisos de remate y cronogramas de audiencias de cada juzgado y de las oficinas de ejecución civil.
Allí suelen publicarse también las instrucciones para ofertar en el remate virtual.
Martillos y entidades autorizadas
Subastas de bienes que el juez encarga a entidades autorizadas para rematar.
Revise si las reglas de la entidad difieren de las del juzgado.
Los remates de entidades públicas por cobro coactivo, como los de autoridades tributarias, y las ventas de activos administrados por entidades del Estado tienen reglas propias. Esta guía se refiere a los remates de los procesos judiciales civiles regidos por el Código General del Proceso.
Debida diligencia
Qué revisar antes de consignar el depósito
El aviso de remate no basta para decidir. La revisión debe cubrir el expediente, la situación registral y la situación física del bien.
En el expediente
- Auto que ordena seguir adelante la ejecución y su firmeza.
- Embargo, acta de secuestro e informes del secuestre.
- Avalúo, objeciones y su firmeza.
- Auto que fija la fecha, la base y las reglas de la oferta.
- Acreedores con garantía real citados y otros embargos.
En el bien
- Certificado de tradición reciente: titulares, hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar.
- Ocupación: si vive el deudor, un arrendatario o un poseedor.
- Deudas de predial, valorización, administración y servicios.
- Estado físico y licencias, según las fotografías del avalúo.
Costo total de adquisición
¿Cuánto cuesta realmente comprar en un remate?
El precio adjudicado es solo una parte. Para calcular la rentabilidad hay que sumar los demás pagos:
Saldo del precio
Dentro de los cinco días siguientes a la audiencia.
Precio adjudicado menos el depósito ya consignado.
Impuesto de remate
En el mismo plazo de cinco días.
El 5 % del valor final del remate, a favor del Fondo para la Modernización de la Administración de Justicia (artículo 12 de la Ley 1743 de 2014).
Retención en la fuente
Según lo ordene el juzgado en inmuebles.
Algunos despachos exigen acreditar el 1 % del precio con destino a la DIAN.
Notaría y registro
Después de la aprobación.
Protocolización del acta y del auto, derechos de registro e impuesto de registro.
Entrega y adecuación
Después de la entrega.
Gastos de diligencias, cerrajería, reparaciones y, si hay ocupantes, el tiempo y costo de obtener la entrega.
Las deudas de impuestos, servicios públicos y administración causadas hasta la entrega no deberían quedar a cargo del comprador: el juez reserva dinero del producto del remate para pagarlas, siempre que el rematante las demuestre dentro de los diez días siguientes a la entrega (numeral 7 del artículo 455).
Contingencias
Riesgos de comprar en un remate judicial
Ocupación del bien
El inmueble puede estar habitado por el deudor, arrendatarios o poseedores, y la entrega puede tardar.
Revisar los informes del secuestre y el acta de secuestro, y presupuestar el tiempo de entrega.
Imposibilidad de inspección
Comprar sin ver el interior del bien.
Estudiar el avalúo, sus fotografías y, si es posible, una inspección externa.
Incumplimiento del pago
Perder la mitad del depósito si no paga a tiempo el saldo y el impuesto.
Tener el dinero disponible antes de ofertar; los créditos rara vez se aprueban en cinco días.
Irregularidades del proceso
Errores en el aviso, el avalúo o la notificación que puedan afectar la validez del remate.
Revisar el expediente antes: las irregularidades deben alegarse antes de la adjudicación.
Cargas que subsisten
Situaciones registrales o de hecho que el auto aprobatorio no cancela.
Estudio de títulos completo y lectura del auto que fija el remate.
Efectos del remate
Aprobación del remate, registro y entrega del bien
La adjudicación en la audiencia, la aprobación del remate y la entrega material son tres momentos distintos. Cumplidos el pago del saldo y del impuesto, el juez aprueba el remate dentro de los cinco días siguientes y, en el mismo auto, ordena cancelar el embargo, el secuestro y los gravámenes que procedan, expedir copias para protocolizar en notaría y registrar, entregar el bien y distribuir el producto del remate.
El rematante se convierte en propietario cuando registra el acta y el auto aprobatorio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, o en el organismo de tránsito si se trata de un vehículo. La entrega la hace el secuestre; si no la cumple, el rematante puede pedir al juez que la realice.
Si el rematante no paga dentro del plazo, el juez imprueba el remate, decreta la pérdida de la mitad del depósito a título de multa y lo repite.
Supuesto especial
¿Qué pasa si el remate queda desierto?
Si no se presentan postores, o ninguna oferta cumple los requisitos, el remate se declara desierto y el juez señala una nueva fecha, con la misma base, conforme al artículo 457 del Código General del Proceso. La norma no prevé rebajas automáticas de la base en las licitaciones siguientes.
Si la segunda licitación también fracasa, cualquiera de los acreedores puede aportar un nuevo avalúo, que se somete a contradicción. El deudor puede hacerlo cuando ha pasado más de un año desde que quedó en firme el avalúo anterior. Un nuevo avalúo puede subir o bajar la base, según el valor actual del bien.
Recuperación de créditos
El remate para el acreedor
Para el acreedor, el remate convierte el bien embargado en dinero para pagar su crédito y las costas. El producto se le entrega hasta el monto de lo que se le debe, después de reservar lo necesario para las deudas del bien. Si sobra, el remanente va al deudor o al proceso que lo haya embargado.
Rematar por cuenta del crédito
El ejecutante único o el de mejor derecho puede ofertar sin consignar el 40 % si su crédito alcanza ese porcentaje del avalúo; si no lo alcanza, consigna la diferencia.
Adjudicación especial
El acreedor hipotecario o prendario puede pedir desde el inicio que el bien se le adjudique por el 90 % del avalúo, si no hay oposición ni petición de remate (artículo 467).
Defensa del ejecutado
¿Qué puede hacer el deudor antes del remate?
El deudor no es un espectador. Tiene oportunidades concretas, pero todas tienen un momento procesal:
- Controvertir el avalúo
- Presentar observaciones o un avalúo propio dentro del traslado del artículo 444, para evitar que el bien salga a remate por un valor bajo.
- Alegar irregularidades
- Plantear los defectos del aviso, la notificación o el trámite antes de la adjudicación; después quedan saneados.
- Pagar y terminar el proceso
- Si antes de iniciar la audiencia paga el crédito y las costas, el juez declara terminado el proceso (artículo 461).
- Negociar
- Un acuerdo de pago con el acreedor, aprobado en el proceso, puede suspender o evitar el remate.
Acompañamiento jurídico
Cómo le ayudamos en un remate judicial
Estudio del expediente
Revisamos el auto que fija el remate, el avalúo, el secuestro, los acreedores citados y cualquier irregularidad.
Estudio de títulos y riesgos
Analizamos el certificado de tradición, la ocupación y las deudas, y le damos un concepto escrito de riesgo.
Preparación de la oferta
Organizamos el depósito, la oferta, el poder y el envío en el formato exigido por el juzgado.
Audiencia
Lo representamos en la licitación y verificamos que la adjudicación cumpla la ley.
Después de ganar
Gestionamos el pago, la aprobación, la protocolización, el registro, la entrega y el reembolso de las deudas del bien.
Honorarios y alcance
¿Cuánto cobra un abogado para un remate judicial?
Depende de si se trata solo de un estudio previo o de un acompañamiento completo hasta la entrega, del tipo de bien, del número de audiencias y de la complejidad registral.
Estudio previo
Valor fijo
Revisión del expediente y del certificado de tradición, con concepto de riesgo antes de consignar.
Acompañamiento integral
Según etapas
Oferta, audiencia, aprobación, registro y entrega, cotizados por etapas.
Antes de iniciar entregamos una propuesta escrita con el alcance y los gastos no incluidos, como el impuesto de remate, la notaría y el registro.
Legislación vigente
Marco normativo de los remates judiciales
Constitución Política de 1991
Artículo 29
Debido proceso, aplicable a todas las etapas de la ejecución y del remate.
Artículo 58
Garantía de la propiedad privada adquirida con arreglo a las leyes.
Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012)
Artículo 444
Avalúo de los bienes y su contradicción.
Artículo 448
Señalamiento de fecha para el remate y base de licitación del 70 % del avalúo.
Artículo 450
Publicación del aviso de remate y certificado de tradición del inmueble.
Artículo 451
Depósito del 40 % para hacer postura y remate por cuenta del crédito.
Artículo 452
Audiencia de remate, ofertas en sobre cerrado y adjudicación.
Artículo 453
Pago del saldo y del impuesto, e improbación con pérdida de la mitad del depósito.
Artículo 455
Saneamiento de nulidades, aprobación del remate y reserva para deudas del bien.
Artículo 456
Entrega del bien rematado.
Artículo 457
Repetición del remate y remate desierto.
Artículo 461
Terminación del proceso por pago antes del remate.
Artículo 467
Adjudicación o realización especial de la garantía real por el 90 % del avalúo.
Otras normas
Ley 1743 de 2014
Su artículo 12 fija el impuesto de remate del 5 % a cargo de los adquirentes.
Ley 2213 de 2022
Uso de las tecnologías de la información en las actuaciones judiciales, base de las audiencias virtuales de remate.
Inquietudes habituales
Preguntas frecuentes sobre remates judiciales en Colombia
Antes de ofertar
¿Qué es un remate judicial y quién lo ordena?
Es la venta pública de un bien embargado, secuestrado y avaluado dentro de un proceso ejecutivo, para pagar con su precio una deuda. Lo ordena y dirige el juez del proceso, o un comisionado o martillo autorizado, conforme a los artículos 448 y siguientes del Código General del Proceso. El bien se adjudica al mejor postor que cumpla los requisitos legales.
¿Dónde encuentro remates judiciales en Colombia?
En los avisos de remate que se publican un domingo en periódicos de amplia circulación, en la sección de avisos de remate de los micrositios de los juzgados en la página de la Rama Judicial y en los portales de los martillos autorizados. El aviso indica el juzgado, el radicado, el bien, el avalúo, la base de licitación y la fecha de la audiencia.
¿Puedo visitar el inmueble antes de ofertar?
No siempre. El bien suele estar a cargo de un secuestre o todavía ocupado por el deudor o por terceros, y nadie está obligado a permitir la visita. Por eso conviene revisar en el expediente el acta de secuestro, el avalúo con fotografías y los informes del secuestre, y valorar el riesgo de comprar sin inspección.
¿Los remates son una buena inversión?
Pueden serlo, porque la postura mínima es el 70 % del avalúo procesal. Pero el precio bajo se compensa con riesgos: ocupación, tiempo de entrega, deudas del inmueble, posibles nulidades y la imposibilidad de inspeccionarlo. La rentabilidad real solo se conoce después de estudiar el expediente y el certificado de tradición y de sumar el impuesto de remate y los gastos de registro.
Durante la subasta
¿Cuánto dinero necesito para participar en un remate?
Como regla general, un depósito judicial del 40 % del avalúo del bien, consignado en el Banco Agrario a órdenes del juzgado, según el artículo 451 del Código General del Proceso. Si gana, debe pagar el saldo del precio y el impuesto de remate del 5 % dentro de los cinco días siguientes. Si pierde, el juzgado le devuelve el depósito.
¿Cómo se presenta una oferta en un remate virtual?
Normalmente por correo electrónico al buzón del juzgado, dentro de los cinco días anteriores o durante la hora de licitación. La oferta y sus anexos (identificación, poder si actúa un apoderado y comprobante del depósito) suelen enviarse en un único PDF protegido con contraseña, que se entrega solo cuando el juez la pide en la audiencia. Cada despacho fija sus reglas en el auto y en el aviso.
¿Qué pasa si nadie hace ofertas?
El remate se declara desierto y se fija una nueva fecha conforme al artículo 457 del Código General del Proceso. La base no se rebaja automáticamente. Si la segunda licitación también fracasa, el acreedor puede aportar un nuevo avalúo, y el deudor puede hacerlo si ha pasado más de un año desde que quedó en firme el anterior.
¿Puede el acreedor quedarse con el bien sin consignar el 40 %?
Sí. El ejecutante único o el acreedor ejecutante de mejor derecho puede rematar por cuenta de su crédito sin hacer el depósito, siempre que su crédito equivalga al menos al 40 % del avalúo; si es menor, consigna la diferencia. Además, el acreedor hipotecario o prendario puede pedir desde el inicio la adjudicación del bien por el 90 % del avalúo (artículo 467).
Después de ganar
¿Qué pasa si gano el remate y no pago el saldo?
El juez imprueba el remate y el postor pierde la mitad del depósito a título de multa, según el artículo 453 del Código General del Proceso. Luego el remate se repite. Por eso es indispensable tener disponible el dinero del saldo y del impuesto antes de ofertar, porque el plazo de cinco días no se amplía por trámites de crédito.
¿Quién paga las deudas de predial y administración del inmueble rematado?
Del producto del remate el juez reserva lo necesario para pagar impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de parqueo o depósito causados hasta la entrega del bien (numeral 7 del artículo 455). El rematante debe demostrar esas deudas dentro de los diez días siguientes a la entrega para que se le reembolsen o se paguen con esa reserva.
¿Cuándo me entregan el inmueble?
Después de que el juez aprueba el remate, ordena al secuestre entregarlo. Si el secuestre no lo hace, el rematante puede pedir que el juez haga la entrega (artículo 456). En la práctica puede tardar semanas o meses, sobre todo si el bien está ocupado. La adjudicación en la audiencia no equivale a la entrega material.
¿Cómo quedo como propietario?
Con el acta de remate y el auto que lo aprueba, que deben protocolizarse en una notaría y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (o en el organismo de tránsito, si es un vehículo). El auto aprobatorio también ordena cancelar el embargo, el secuestro y los gravámenes que procedan.
Acreedores y deudores
¿El deudor puede evitar el remate?
Sí. Si antes de iniciar la audiencia paga la obligación y las costas, el juez declara terminado el proceso, según el artículo 461 del Código General del Proceso. También puede discutir el avalúo dentro del término legal o negociar un acuerdo con el acreedor. Lo que no puede hacer es alegar nulidades después de la adjudicación, porque quedan saneadas.
¿Se puede anular un remate?
Solo por irregularidades que afecten su validez y que se aleguen antes de la adjudicación; después de ese momento se consideran saneadas, según el artículo 455. Cualquier interesado que detecte un problema en el aviso, el avalúo o la notificación debe plantearlo oportunamente, con un abogado, antes de que el juez adjudique.
¿Qué recibe el acreedor con el remate?
El producto del remate se entrega al acreedor hasta el monto de su crédito y las costas, después de reservar lo necesario para las deudas del inmueble. Si sobra dinero, el remanente se entrega al deudor, salvo que esté embargado por otro proceso. Si el precio no alcanza, el acreedor puede seguir persiguiendo otros bienes del deudor.
Respaldo profesional
Quién dirige su caso
El estudio de cada remate lo dirige el abogado senior de la firma, con un equipo que revisa expedientes, títulos y la situación física del bien.
Andrés Felipe Martínez Moya
Abogado Senior y Director Legal
- Formación: abogado de la Universidad Externado de Colombia; magíster y doctorando en Derecho de la Universidad de los Andes.
- Ejercicio: consultor y representante judicial.
- En estos casos: evalúa el riesgo del remate y dirige la participación en la audiencia y los trámites posteriores.
Equipo de la firma
Trabajo coordinado en cada remate
- Revisión procesal: estudio del expediente y de las providencias.
- Estudio de títulos: análisis registral y de gravámenes.
- Gestión: depósitos, ofertas, protocolización y registro.
- Seguimiento: aprobación, entrega y reembolsos.
Reserva y transparencia: verificamos que no exista conflicto de intereses antes de aceptar un caso, y la información del cliente queda protegida por el secreto profesional.
Más información de la firma
Atención jurídica
Abogados para remates judiciales en Bogotá y en toda Colombia
Asesoramos a compradores, acreedores y deudores en remates de inmuebles, vehículos y otros bienes ante juzgados civiles de Bogotá y de otras ciudades, con participación virtual en las audiencias.
Nuestra oficina está en la Calle 99 #10-57, Edificio Ecotek, piso 6, Bogotá. Teléfono: +57 (601) 794 6338.
Si el remate es en pocos días, escríbanos ya: el estudio previo debe hacerse antes de consignar.
Qué enviarnos
- Aviso de remate o radicado del proceso.
- Juzgado y fecha de la audiencia.
- Tipo de bien y matrícula o placa.
- Si usted es comprador, acreedor o deudor.
Qué hacemos al recibirlo
- Revisamos el caso y le enviamos la propuesta.
- Firmamos el contrato de forma electrónica.
- Estudiamos el expediente y el bien.
- Lo acompañamos en la audiencia y después.
Atención 24/7 · Fines de semana y festivos
¿Va a participar en un remate judicial?
Antes de consignar el 40 %, revisemos juntos el expediente, el certificado de tradición y los riesgos del bien.
Contenido informativo sobre remates judiciales en Colombia según el Código General del Proceso, actualizado a noviembre de 2026. Las condiciones de cada remate dependen del expediente y de lo ordenado por el juez. No sustituye la asesoría sobre un caso concreto ni garantiza resultados.
